Как не регистрировать договор

Категория: Отчетность коммерческих организаций
 

Чаще всего договор аренды составляют на срок более года. Арендаторам это выгодно, поскольку они достаточно много вкладывают в отделку помещения и оборудование. В то же время арендодателю долгосрочный договор гарантирует, что помещение будет не простаивать, а приносить доход.

Если фирма заключила договор аренды недвижимости на срок более года, она обязательно должна его зарегистрировать в Едином государственном реестре прав. Такое требование содержит статья 651 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, об этом говорится в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53. Правда, оно действует только в отношении аренды нежилых помещений.

Договор считают заключенным только с момента его государственной регистрации. Отсутствие таковой влечет недействительность договора.

Заключите договор аренды менее чем на год и впишите в него условие о том, что при отсутствии возражений сторон договор продлевается на неопределенный срок. Тогда его регистрировать не надо (п. 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59). Есть еще один способ. Вместо одного долгосрочного вы можете заключить с арендодателем несколько краткосрочных договоров (на срок менее года).

 

Пример

ООО "Корнет" хочет арендовать у ООО "Альянс" помещение под склад на три года.

Чтобы не регистрировать договор аренды, фирмы решили заключить его три раза на срок по одному году:

- по договору аренды N 1 "Корнет" получает в распоряжение помещение с 1 ноября 2005 года по 31 октября 2006 года;

- по договору аренды N 2 "Корнет" получает в распоряжение помещение с 1 ноября 2006 года по 31 октября 2007 года;

- по договору аренды N 3 "Корнет" получает в распоряжение помещение с 1 ноября 2007 года по 31 октября 2008 года.

Сама регистрация отнимает немало времени. Как правило, на это уходит как минимум месяц. Бывает, что фирма уже платит арендные платежи, так и не начав процесс регистрации. Это обстоятельство добавляет бухгалтерам трудностей. Возникает вопрос: можно ли в налоговом учете отразить затраты по незарегистрированному договору?

Большинство налоговиков считают, что нельзя, поскольку размер арендных платежей устанавливается договором, заключенным в порядке, установленном гражданским законодательством.

А раз договор не имеет юридической силы ввиду отсутствия регистрации, то арендные платежи по нему не могут быть установлены документально. Ведь единственный документ, в котором определяют их размер, - это сам договор. Поэтому, по мнению налоговиков, не выполняется условие документального подтверждения расходов и, следовательно, на налог на прибыль такие затраты не влияют (п. 1 ст. 252 НК РФ).

На первый взгляд это логично. Но инспекторы забывают о том, что гражданское законодательство и налоговое - не одно и то же. Первое из них регулирует правоотношения сторон, а второе курирует исключительно платежи в бюджет, в том числе и налога на прибыль.

В то же время отсутствие регистрации договора аренды влечет его недействительность только с точки зрения гражданского законодательства, но не налогового. Сам же Налоговый кодекс РФ для принятия к учету расходов по договору аренды требует выполнения только двух условий (ст. 252 НК РФ):

- расходы должны быть документально подтверждены;

- экономическая целесообразность расходов.

Как видно, требования о регистрации договора кодекс не содержит. Что касается экономической целесообразности, то проблем не возникает. Как правило, достаточно объяснить, зачем на самом деле вам нужно арендуемое помещение.